Tuy nhiên, bệnh đã chỉ ra, thuốc cũng đã có, song cơ chế nào để áp dụng những nhóm giải pháp này vào thực tế một cách hiệu quả vẫn là dấu hỏi lớn.

Nhiều dự án dở dang do thiếu vốn. Ảnh: Hoàng Long

Tín hiệu tích cực

Cuộc họp đầu năm của Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS tiếp tục thể hiện rõ quyết tâm và nỗ lực của Chính phủ, các bộ ban ngành, hiệp hội trong việc thực hiện các gói giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Như vậy, trong thời gian tới, phân khúc nhà giá thấp, nhà ở xã hội, nhà thương mại sẽ được ưu tiên phát triển, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận người dân. Phó thống đốc NHNN Nguyễn Đồng Tiến cũng cho biết, dự thảo về việc cho vay với người thu nhập thấp sắp được ban hành trong quý I-2013 sẽ áp mức vay với lãi suất 6% năm, thời hạn 10 năm. Đây là một tín hiệu đầy tích cực với cả người bán lẫn người mua nhằm tăng sức mua và thanh khoản trên thị trường.

Cùng với đó, những gói giải pháp hỗ trợ DN phá tảng băng BĐS sẽ được phối hợp triển khai một cách đồng bộ, hướng tới tập trung xử lý tình trạng mất cân đối cung cầu trên thị trường, chuyển dịch cơ cấu sản phẩm cho phù hợp nhu cầu, giải quyết nợ xấu, tăng cường tính minh bạch để khôi phục niềm tin…

Chưa đủ mạnh

Thế nhưng, theo nhiều chuyên gia kinh tế, việc áp dụng các nhóm giải pháp trên chưa thể khiến thị trường BĐS phát triển một cách bền vững. Trên thực tế, theo phân tích của chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, nguyên nhân dẫn tới sự bất ổn của thị trường BĐS thời gian qua là sự phát triển quá nóng, mang đậm nét đầu cơ, tạo ra bong bóng BĐS, chênh lệch cung cầu khiến lượng tồn kho tăng cao, DN thiếu hụt nguồn đầu tư trung và dài hạn. Cốt lõi của vấn đề nằm ở chính sách, khi giá BĐS đang quá cao so với giá trị thực, việc quản lý tín dụng BĐS từng được thả lỏng, đầu cơ, thả nổi dự án...

Ông Leon Cheneval, GĐ bộ phận nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho rằng, các động thái nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS chưa đủ mạnh để tiếp sức cho thị trường. Vấn đề cốt lõi ở đây là giá BĐS ở Việt Nam đã bị đẩy lên rất cao và sẽ không đáp ứng được nhu cầu sinh lời của người mua. Đó là chưa kể, trong bất cứ lĩnh vực nào, việc triển khai các giải pháp luôn yêu cầu một độ trễ nhất định. Ông Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam còn cho rằng với lĩnh vực BĐS, có thể độ trễ còn kéo dài hơn do phải trải qua rất nhiều công đoạn. Tuy nhiên, nếu được triển khai các giải pháp một các quyết liệt, đồng bộ thì độ trễ sẽ được rút ngắn. Nếu làm được, thị trường BĐS có khả năng ấm dần trở lại từ quý III, đặc biệt là phân khúc nhà giá rẻ, căn hộ nhỏ.

Đồng quan điểm, chủ một DN BĐS cũng không mấy lạc quan vào sự đi lên của thị trường trong thời gian tới, bởi dù căn bệnh của thị trường chúng ta đã nhìn thấy, những giải pháp tháo gỡ đã được đưa ra, song đã quá muộn nên tính khả thi không cao. Và làm thế nào để tăng tính minh bạch, để nguồn hỗ trợ thực sự đến với người cần… vẫn cần những cơ chế rõ ràng hơn nữa.

Thêm vào đó, tình hình thị trường cũng cho thấy, lượng hàng tồn kho lớn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung bình hoặc giá cao. Trong khi đó, gói giải pháp đang được chính phủ ưu tiên lại hướng về nhà ở xã hội và nhà cho người có thu nhập thấp. Như vậy, việc giải quyết hàng tồn kho ở phân khúc cao cấp vẫn khiến các DN lao đao.

Đồng thời, việc tiếp cận nguồn vốn vay vẫn luôn là câu chuyện gây khó các DN lẫn người dân. Trên thực tế, dù Chính phủ liên tiếp có động thái hạ lãi suất, tạo điều kiện cho DN tiếp cận nguồn vốn, nhưng kết quả? DN vẫn luôn kêu trời về việc phải áp mức lãi suất lên tới 17-18%/năm. Nhiều DN thậm chí không thể vay vốn do ngân hàng e ngại nợ xấu gia tăng, dẫn tới đóng cửa nguồn vốn. Người mua nhà cũng không dễ mà vay vốn do những vướng mắc liên quan tới tài sản thế chấp.

Và trong khi chờ những giải pháp của Chính phủ đi vào thực tiễn, thị trường đầu năm 2013 vẫn tiếp tục thuộc về người mua khi hàng loạt các dự án nhà được chào bán với mức giá giảm. Đơn cử, Xí nghiệp xây dựng số 1 Lai Châu vừa đưa ra thị trường khoảng 200 căn hộ thuộc tòa CT8 tổ hợp chung cư Đại Thanh với mức giá 10 triệu đồng/m2, diện tích từ 30-60 m2/căn, tổng giá trị từ 300 - 600 triệu đồng.

Thế nhưng, dù nguồn cung trên thị trường tiếp tục tăng, đối nghịch là nhu cầu mua nhà vẫn thấp, bởi niềm tin của người dân chưa được khôi phục, và tâm lý chờ hạ giá. Nền kinh tế chung vẫn tiềm ẩn nhiều bất ổn. Bởi thế, nếu không có một giải pháp nào thực sự quyết liệt và đột phá, thị trường BĐS năm 2013 dự báo vẫn tiếp tục nằm trong sự trầm lắng.